5月上旬以來，監管部門數次表态房地産業高杠杆不可持續，涉房貸款監管保持高壓态勢。在此背景下(xià)，5月房企融資(zī)數據急跌。據同策研究院數據顯示，當月其監測的40家典型上市房企完成融資(zī)金額約爲人民币367.99億元，刷新2018年10月的392.65億元，成爲2017年以來監測房企融資(zī)金額最低值。這一(yī)數字較4月融資(zī)金額環比下(xià)滑52.07%，較今年3月1024.2億元的高點下(xià)滑幅度高達64.07%。

  業内人士表示，我(wǒ)國房地産調控短期内難以放(fàng)松，涉房融資(zī)收緊或維持較長時間。當前房企加快境外(wài)發債以補充資(zī)金需求，但對于仍處于債務集中(zhōng)償還期的房地産行業來說，境外(wài)融資(zī)難以覆蓋其融資(zī)需求，房企資(zī)金鏈面臨嚴峻考驗。

  5月房企融資(zī)額環比大(dà)降

  有數據顯示，2019年國内房企各類融資(zī)持續“井噴”态勢，尤其是3月和4月，房企融資(zī)處于高峰，單月融資(zī)額均超過2500億元。但自5月起，涉房融資(zī)再度大(dà)幅收緊。

  同策研究院最新統計數據顯示，5月房企融資(zī)總額繼續大(dà)幅下(xià)滑。5月，40家典型上市房企完成融資(zī)總額共計367.99億元，環比大(dà)降52.07%，創兩年來月度新低。其中(zhōng)，公司債發行總額環比大(dà)降近八成，股權融資(zī)總額41.32億元，環比下(xià)跌36.96%。

  作爲房企融資(zī)重要渠道的信托融資(zī)也大(dà)幅下(xià)滑。用益信托數據顯示，自今年4月開(kāi)始，房企通過信托渠道融資(zī)額度呈現逐月遞減态勢。4月，68家信托公司發行581支房地産集合信托産品，融資(zī)885.21億元。5月，房地産行業發行539支信托産品，融資(zī)876.8億元，較3月的653個項目、956.17億元融資(zī)額，分(fēn)别下(xià)滑了17.5%和8.3%。截至6月24日記者發稿時止，6月68家信托公司發行集合信托281支，融資(zī)規模爲667.33億元。

  “從4月開(kāi)始，房企通過信托渠道每月融資(zī)額度呈現逐月遞減态勢。”一(yī)位信托業内人士告訴記者，在監管不斷加碼的大(dà)環境下(xià)，未來幾個月房地産類集合信托發行料将繼續“降溫”。

  加速海外(wài)發債“遠水難解近渴”

  當前，市場高度關注負債居高不下(xià)、進入集中(zhōng)還款期的房企，能否如約完成還款。

  WIND統計數據顯示，截至2019年一(yī)季度，136家上市房企中(zhōng)38家房企資(zī)産負債率超過80%，占比27.9%，11家資(zī)産負債率超過85%。其中(zhōng)，*ST華業資(zī)産負債率99.18%，魯商(shāng)置業資(zī)産負債率94.06%，中(zhōng)南(nán)建設資(zī)産負債率91.56%，天津松江資(zī)産負債率90.07%。

  WIND統計數據顯示，今年以來，内地房企在海外(wài)已發行了87支債券，合計融資(zī)352.14億美元，約合人民币超過2400億元，無論是數量還是規模較去(qù)年均有不小(xiǎo)的增長。去(qù)年同期，内地房企發行了63支海外(wài)債券，累計融資(zī)272.65億美元。

  6月，房企出海融資(zī)明顯再提速。中(zhōng)原地産統計數據顯示，6月以來，進行海外(wài)融資(zī)的房企超過15家，融資(zī)總額超過30億美元。6月19日，正榮地産集團有限公司發布公告表示，待若幹完成條件達成後，該公司将發行本金總額爲2億美元的優先永續資(zī)本證券，初步分(fēn)派率每年10.25%。6月17日，朗詩綠色集團發行2億美元10.5厘綠色優先票(piào)據，用于現有債務再融資(zī)。

  有業内人士表示，海外(wài)融資(zī)難以覆蓋房企接下(xià)來數月的融資(zī)需求。恒大(dà)研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算，截至2018年底，房地産主要渠道有息負債餘額爲20.3萬億元，在2019年至2021年集中(zhōng)到期，到期規模分(fēn)别爲6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。

  恒大(dà)研究院分(fēn)析師夏磊表示，在債務密集到期、銷售下(xià)滑、其他渠道受阻的背景下(xià)，房企大(dà)多隻能借新還舊(jiù)，融資(zī)規模上升主要緣于到期債務規模大(dà)幅增加。以信用債爲例，2019年第一(yī)季度合計融資(zī)1810億元，同比大(dà)幅增長40.5%，但淨融資(zī)規模僅爲574億元，同比下(xià)滑41.6%，這說明房企融資(zī)并未有實質性改善。

  爲緩解資(zī)金鏈緊張的狀況，近期多家房企出售資(zī)産。以今年初經曆股價大(dà)跌的在港上市地産公司陽光100爲例，陽光100中(zhōng)國6月13日發布公告，分(fēn)别向融創、佳兆業出售資(zī)産，涉及資(zī)金超57億元。今年4月，陽光100中(zhōng)國僅半個月内就兩度出售資(zī)産，回籠60億元現金以緩解資(zī)金壓力。

  房企急需拓寬标準化融資(zī)渠道

  近日有消息稱，監管部門将收緊部分(fēn)房企公開(kāi)市場融資(zī)，包括債券及ABS産品。

  銀保監會5月17日發布《關于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工(gōng)作的通知(zhī)》，該通知(zhī)明确要求商(shāng)業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地産融資(zī)。5月25日，銀保監會新聞發言人肖遠企公開(kāi)表示，要堅決避免房地産和金融資(zī)産泡沫。6月13日，銀保監會主席郭樹(shù)清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一(yī)些地方房地産金融化問題。

  銀行方面對房地産項目信貸投放(fàng)偏謹慎。一(yī)位股份制銀行人士對《經濟參考報》記者表示，目前房地産方面該行隻做項目貸款，“且審批權在總行”。有數據顯示，今年前五個月，監管部門針對違規輸血樓市的商(shāng)業銀行開(kāi)出逾80張罰單，涉及50家分(fēn)支行，受罰銀行從村(cūn)鎮銀行到國有銀行，其中(zhōng)不乏百萬級罰單。據悉，僅4月30日一(yī)天，就有五家銀行因信貸資(zī)金違規進入樓市合計被罰210萬元。

  中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉表示，今年前四個月，房企融資(zī)密集、成本大(dà)降，大(dà)中(zhōng)型房企基本告别“兩位數”的融資(zī)成本，從融資(zī)渠道看，多家房企公布的境内外(wài)融資(zī)量均明顯增加。但在樓市調控以“穩”爲主的背景下(xià)，資(zī)金調控必然是重要一(yī)環。同策研究院總監張宏偉表示，中(zhōng)央堅持“房住不炒”的政策定位，決定了涉房貸款大(dà)幅寬松的可能性不大(dà)。

  有業内人士表示，随着地産形勢的發展，規範化、标準化融資(zī)是大(dà)勢所趨，下(xià)半年房企融資(zī)環境将進一(yī)步趨緊，建議開(kāi)發企業适應環境變化，在公開(kāi)市場标準化業務方面多下(xià)功夫。