21日，首批9隻基礎設施領域公募REITs産品在滬深交易所上市。中(zhōng)國版公募REITs“首秀”成績亮眼。截至當日收盤，9隻産品全線飄紅，漲幅最大(dà)的蛇口産園錄得14.72%的漲幅，9隻産品合計成交額超過18億元。

  截至2019年，全球已有40多個國家和地區形成了REITs（不動産投資(zī)信托基金）市場。2020年4月，我(wǒ)國從基礎設施領域切入，啓動公募REITs試點工(gōng)作。

  “依托REITs産品創新，動員(yuán)和引導各類要素資(zī)源向基礎設施領域聚集，可以切實有效盤活存量資(zī)産，形成存量資(zī)産和新增投資(zī)的良性循環，實現經濟高質量發展。同時也爲市場提供中(zhōng)等收益、中(zhōng)等風險的工(gōng)具。”中(zhōng)國證監會公司債券監管部主任陳飛21日表示。

  市場

  公募REITs申購受到投資(zī)者的熱捧

  首批9隻基礎設施公募REITs中(zhōng)，包含上交所5隻基礎設施公募REITs，分(fēn)别爲普洛斯、東吳蘇園、張江REIT、浙江杭徽、首創水務，基金管理人分(fēn)别爲中(zhōng)金基金、東吳基金、華安基金、浙商(shāng)證券資(zī)管、富國基金。深交所4隻基礎設施公募REITs，分(fēn)别爲首鋼綠能、蛇口産園、廣州廣河和鹽港REIT，基金管理人分(fēn)别爲中(zhōng)航基金、博時基金、平安基金、紅土創新。首批産品主要投向基礎設施補短闆項目。

  公募REITs受到投資(zī)者的熱捧。5月31日，9隻公募REITs均一(yī)日售罄，并在6月2日、3日披露配售比例，首鋼綠能、蛇口産園、鹽港REIT、廣州廣河的公衆認購最終配售比例分(fēn)别爲1.759%、2.39%、8.80%、10.80%；首創水務、浙江杭徽、張江REIT、普洛斯、東吳蘇園的公衆認購最終配售比例分(fēn)别爲2.41%、3.68%、4.26%、10.04%、12.30%。這意味着首鋼綠能的配售比數據刷新了史上最低紀錄，這一(yī)紀錄此前由廣發科技創新保持，最終配售比例3.3%。有6隻公募REITs啓動回撥機制，增加了公衆投資(zī)者認購對應基金的配售比。

  由于風險收益特征不同于股票(piào)、債券、基金等金融産品，公募REITs設置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制。首批基礎設施公募REITs投資(zī)者類型廣泛、結構分(fēn)散，保險公司、證券公司、産業資(zī)本、私募基金及個人投資(zī)者均踴躍參與，認購熱情較高，起到了良好的示範效應。公衆投資(zī)者可通過場外(wài)直銷及代銷機構認購REITs産品，也可通過券商(shāng)進行場内認購，而在相關基礎設施基金上市後，投資(zī)者隻能參與場内交易。

  優勢

  投資(zī)者可低門檻參與不動産市場投資(zī)

  上海證券基金評價研究中(zhōng)心分(fēn)析師姚慧表示，對于普通投資(zī)者來說，公募REITs提供了以較低門檻參與不動産市場投資(zī)的機會。同時，上市的REITs份額可以在交易所交易，具有較好流動性；公募REITs具備強制分(fēn)紅制度，從9隻拟發行産品公布的招募說明書(shū)來看，預計現金流分(fēn)派率爲4%~12%；因其投資(zī)标的的特殊性，同股票(piào)和債券的相關性較低，在資(zī)産組合中(zhōng)适當加入公募REITs，可以降低組合波動。

  基煜研究認爲，首先，公募REITs收益分(fēn)配比率較爲穩定，是除股票(piào)、債券、地産、現金外(wài)的另一(yī)種較好的可投資(zī)資(zī)産。短期來看，可作爲A股處于震蕩階段的較好的投資(zī)選擇，中(zhōng)長期看，無論對個人還是機構，REITs基金都是整個投資(zī)組合中(zhōng)有效的資(zī)産補充。

  盈米基金研究院研究員(yuán)周禹農表示，一(yī)方面公募REITs可以盤活國内基礎設施存量資(zī)産，使得普通投資(zī)者得以享有優質基礎設施項目的長期收益；另一(yī)方面根據過往海外(wài)經驗，REITs與股債的相關性較低，通過資(zī)産配置可以幫助投資(zī)者顯著降低長期波動。

  關注

  預計年化收益率4%~10%

  公募REITs具有股債的雙重屬性，所以投資(zī)者收益也主要來源于兩部分(fēn)，一(yī)是期間的分(fēn)紅收益，二是基金份額的價值增長收益。根據發改委發布的《關于做好基礎設施領域不動産投資(zī)信托基金（REITs）試點項目申報工(gōng)作的通知(zhī)》，其中(zhōng)明确了項目預計未來3年淨現金流分(fēn)派率（預計年度可分(fēn)配現金流/目标不動産評估淨值）原則上不低于4%，考慮到首批公募REITs項目的優質性，預計收益水平在年化4%~10%。和股票(piào)相比，公募REITs則具有波動小(xiǎo)、派息頻(pín)率穩定的特點，收益分(fēn)配每年至少一(yī)次，同時收益分(fēn)配比例不低于基金年度可供分(fēn)配利潤的90%，風險比股票(piào)低。

  姚慧稱，公募REITs收益來源主要爲經營收益以及因資(zī)産增值帶來的資(zī)本利得收益。投資(zī)者主要賺取每年分(fēn)紅及二級市場基金價格的變動。從9隻拟發行産品公布的招募說明書(shū)及美國市場過去(qù)經驗來看，收益水平将高于債券型基金，不及混合型和股票(piào)型基金。

  基煜研究表示，公募REITs本質上是通過公募基金持有基礎設施資(zī)産，并獲取其投資(zī)收益，主要分(fēn)爲較爲穩定的現金流收益和資(zī)本利得收益。從國際上REITs産品的實際表現來看，其收益分(fēn)配比率較爲穩定，具有波動小(xiǎo)、抗通脹、可分(fēn)散投資(zī)等特點，整體(tǐ)長期風險收益特征高于貨基和債基，低于偏股基金。結合首批公募REITs的招募說明書(shū)看，張江光大(dà)園REITs的預測項目報酬率爲年化4.5%，滬杭甬高速REITs測算全周期IRR不低于6%，但最終投資(zī)者收益也需結合基金費(fèi)率、發行價格、上市後價格、對應資(zī)産基本面情況等因素綜合考慮。

  提醒

  理性看待投資(zī)價值 避免追漲殺跌

  公募REITs上市首日表現不俗，專家認爲，這表明市場對上漲有預期，但要理性客觀看待投資(zī)價值。

  據新華社報道，相對于股票(piào)、債券，基礎設施公募REITs整體(tǐ)上具有中(zhōng)等風險、中(zhōng)等收益的特征。整體(tǐ)而言，投資(zī)基礎設施公募REITs可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險等。

  平安基金指出，當前，我(wǒ)國公募REITs市場剛剛揚帆起航，建議投資(zī)者理性對待價格波動，充分(fēn)認識這類基金的風險收益特征和産品特性，了解清楚自身的風險偏好，關注長期投資(zī)價值，共同呵護這個“藍(lán)海”市場茁壯成長。

  富國基金表示，公募REITs作爲一(yī)種創新的金融産品，未來基礎設施投資(zī)的前景仍沒有曆史驗證，其所蘊含的未知(zhī)風險仍有待觀察。

  具體(tǐ)來看：第一(yī)，公募REITs的信息披露建設是重中(zhōng)之重，但仍處于探索階段，可能使得二級市場定價能力減弱，風險累積。公募REITs在交易所上市交易後，可能由于淨值長期未披露，而在短期内失去(qù)了交易定價的錨，造成交易價格波動加大(dà)，因此投資(zī)者在參與二級市場交易時要慎重。

  第二，公募REITs作爲封閉期較長的公募基金類型之一(yī)，同樣存在着不保證收益，封閉期過長、上市折價的風險。由于其較長的封閉期，可能存在上市折價的問題，且公募REITs二級市場的流動性可能不高，也可能發生(shēng)一(yī)定的流動性風險，因此投資(zī)者在參與公募REITs二級市場交易時應加強風險意識。

  第三，發行時的熱捧不代表交易時的上漲。公募REITs在發行時得到了資(zī)金的青睐，但不能代表上市交易後依然會得到資(zī)金的認可。公募REITs上市，也不同于新股發行上市，不能以打新股的态度看待公募REITs上市，對于公募REITs二級市場的交易價格要理性看待。

  “對于廣大(dà)投資(zī)者來說，穩健、安全、收益中(zhōng)等、适宜長期持有，是公募REITs作爲投資(zī)産品的‘角色定位’，切不可懷有炒公募REITs‘一(yī)夜暴富’的心态。”深交所相關負責人表示，建議投資(zī)者理性看待首批上市公募REITs投資(zī)價值，避免追漲殺跌。