在“房住不炒”基調下(xià)，“餘額管控”成主流。針對房地産信托的監管不斷升級，業務收縮或已成定局，哪類信托業務可以用來“補缺”輸血？

    多位業内人士告訴《國際金融報》記者，房地産信托一(yī)度成爲重要收入支柱業務，在嚴監管“降溫”下(xià)信托公司下(xià)半年将加快業務轉型，降低對房地産信托業務的依賴，尋找下(xià)一(yī)個收入“頂梁柱”。基建信托、資(zī)産證券化業務、消費(fèi)金融、供應鏈金融等均是可能選擇方向。

    從“炙熱”到“降溫”

    房地産業務備受青睐，原因一(yī)是地産業務單筆規模較大(dà)、信托報酬率也相對較高；二是地産公司能夠提供底層資(zī)産紮實，風險較低投資(zī)标的，優質地産企業型客戶更是受到信托公司的歡迎。

    房地産信托業務一(yī)路狂飙，一(yī)度成爲支撐信托公司發展的重要支柱業務。就上半年而言，集合信托市場成立的信托項目總計9272.85億元，其中(zhōng)房地産信托一(yī)枝獨秀，募集資(zī)金達3634.39億元，占比近四成。另外(wài)，投資(zī)金額位居集合信托五大(dà)投向之首。

    房地産信托業務火(huǒ)熱的背後也存在風險。百瑞信托博士後工(gōng)作站研究員(yuán)謝運博在接受《國際金融報》記者采訪時表示：“房地産項目的開(kāi)發需要一(yī)定時間周期。其最終能否兌付，取決于項目能否順利完成開(kāi)發、銷售并收回投資(zī)；但是項目的開(kāi)發、銷售出現問題，房企則出現資(zī)金流緊張甚至斷裂，該信托項目就将産生(shēng)兌付風險，這對信托公司的聲譽、利潤都将産生(shēng)重大(dà)不利影響。”

    對此，2019年監管呈現升級态勢。監管層先是向部分(fēn)開(kāi)展房地産業務不審慎的信托公司開(kāi)出罰單，再于5月份發布了“23号文”。7月6日，銀保監會有關部門負責人表示，爲加強房地産信托領域風險防控，針對近期部分(fēn)房地産信托業務增速過快、增量過大(dà)的信托公司，銀保監會近日開(kāi)展了約談警示，要求這些信托公司控制業務增速，提高風險管控水平。

    受此影響，近期房地産信托業務開(kāi)始降溫。從用益信托監測的數據來看，在6月3日到7月14日的6周時間裏，集合房地産信托成立規模分(fēn)别爲161.92億元、142.62億元、161.33億元、187.31億元、193.53億元和51.33億元。

    “受部分(fēn)公司窗口指導及‘23号文’等影響，在7月8日到7月14日一(yī)周裏，集合房地産信托成立規模下(xià)降顯著，投資(zī)者對房地産信托項目的選擇愈加謹慎。”用益信托研究員(yuán)帥國讓對《國際金融報》記者分(fēn)析：“從目前監管态勢來看，監管層對房地産領域風險高度重視，房企融資(zī)呈現嚴監管趨勢。預計房地産信托下(xià)半年新增規模下(xià)降，存量規模壓縮顯著。”

    “存量時代”倒逼轉型

    在“房住不炒”基調下(xià)，“餘額管控”成主流。

    最近，市場傳出關于“光大(dà)信托、國投泰康信托暫停所有房地産類項目募集”的消息。對此，兩家信托公司予以澄清。光大(dà)信托稱實爲“餘額管控”，國投泰康信托則表示“将繼續依法合規地開(kāi)展信托業務”。另外(wài)，多家信托公司表示，正在主動控制總量規模，但是沒有被叫停業務。

    資(zī)深信托研究員(yuán)袁吉偉指出，由于不能新增存續規模，将會較大(dà)限制房地産信托增長，加之信托比較有優勢的前融路徑封堵，四三二項目競争會更激烈。後續房企融資(zī)約束更大(dà)，相關房地産信托的風險也會逐步暴露，也需要做好風險防範。

    有分(fēn)析認爲，根據監管控制總量的要求，未來房地産信托更多是一(yī)個存量市場。在這個存量中(zhōng)，一(yī)些大(dà)型信托公司已經占據相關份額。因此，監管的要求對一(yī)些小(xiǎo)型信托公司影響較大(dà)。

    在謝運博看來，近期監管對房地産信托業務态勢趨嚴，但也并非“一(yī)刀切”。大(dà)型信托公司在獲得項目時更有優勢，項目儲備更加優質。在監管趨嚴的背景下(xià)，這些項目仍有可能滿足監管的要求，因此受到的影響相對較小(xiǎo)。

    中(zhōng)鐵信托研發部黃霄盈告訴《國際金融報》記者，受到影響最大(dà)的将是那些對房地産信托業務嚴重依賴，而業務轉型進展又(yòu)較慢(màn)的公司。

    “從保持房地産業務總量的基本情況來說，前期總量占比較高的公司有一(yī)定的業務空間，但不排除将來政策變動的可能性。在衡量監管對信托公司的影響時，更應該從信托公司對房地産信托業務的依賴程度這個角度切入。”謝運博進一(yī)步表示。

     基建信托或“上位”

    “監管對于房地産信托對下(xià)半年發展方向有影響，比如控制房地産業務增量，業務側重點将從房地産業務轉向其他業務。”某信托業内人士李華（化名）告訴《國際金融報》記者：“預計大(dà)部分(fēn)信托公司下(xià)半年将加快業務轉型，降低對房地産信托業務的依賴。”

    在袁吉偉分(fēn)析看來，此次強力監管是針對房地産信托近兩年過于火(huǒ)熱的人工(gōng)降溫，也是配合整體(tǐ)房地産調控需求，嚴監管舉措結束時間尚不确定。短期來看，有可能延續至三四季度。即使後續放(fàng)松房地産信托監管，整體(tǐ)嚴格程度也或将比過往更爲嚴格。

    房地産業務“收緊”趨勢下(xià)，信托公司下(xià)一(yī)個業務“頂梁柱”何在？

    袁吉偉認爲，基建信托有可能成爲一(yī)種選擇。具體(tǐ)來說，自去(qù)年以來，基建信托有逐步恢複增長的趨勢。不過目前看地方債務可能開(kāi)始又(yòu)一(yī)輪置換，部分(fēn)優質資(zī)産被銀行等機構占有，信托公司所能夠獲得的合意資(zī)産可能并不多，再加上現在低行政級别的地方平台流動性風險和信用風險要高于過往年份，集中(zhōng)發力是有一(yī)定難度的。

    “消費(fèi)金融、家族信托等短期都難以成爲一(yī)種有效彌補房地産信托限制後的業績缺口，就看各信托公司如何能夠把握好資(zī)産輪動中(zhōng)的機會，搶占相應的資(zī)産領域。”他還指出。

    帥國讓告訴《國際金融報》記者，信托公司可以探索真正的房地産股權投資(zī)，此外(wài)，資(zī)産證券化業務、消費(fèi)金融、供應鏈金融等可能會是一(yī)些信托公司的發展方向。

    “目前來看，信托還找不到一(yī)個可以完美替代房地産的接力業務模式。”李華進一(yī)步說道，所以還在嘗試，創新業務是信托公司的一(yī)個重要的轉型方向，但是目前看來賺的錢還支撐不起收入。

    “無論是大(dà)型信托公司，還是小(xiǎo)型信托公司，業務轉型都是必經之路。”謝運博表示，大(dà)型信托公司各方面的綜合實力較強，可以對各類創新業務投入更多的資(zī)源，其業務轉型之路可能走得更順。由于部分(fēn)創新業務在發展初期需要較多的投入，短期内難以貢獻大(dà)量的利潤，小(xiǎo)型信托公司可能難以承受，轉型壓力更大(dà)。